ねこほし家は3年ほど前に購入した中古マンション。絶賛住宅ローン返済中の持ち家でした。無事売却も済みましたが、それまでに色々と検討と葛藤した事項があったので書いてみます。
持ち家から持ち家への住み替え
賃貸居住中で、戸建て購入を検討している方はそのまま住宅ローンの審査を受けて…と言うシンプルな手順でいけるのですが、問題なのは今現在持ち家で住宅ローンを組んでいる場合…一番心配なのは住宅ローンがどうなるのか、ですよね。
住宅ローン二本同時には組めない
まぁ当然ですよね。「住宅」ローンなので対象の物件に居住していることが前提で組むローンなので。なので同時に二軒の物件に対して両方住宅ローンを組む、と言うのは基本的にできないです。
※セカンドローンというかたちで組むこともできるみたいですが金利の優遇が全然違うときいたことあります。
住宅ローンの事前審査とねこほし家の与信
うちは安い中古マンションだったので、抱えているローンの金額も大したことはありません。その状態で、良いなと思っている物件を決めて土地＋建物の概算金額の資料を基にローンの事前審査をしてもらいました。
お恥ずかしい話、ねこほし家には3年前に購入した車のローンも結構ガッツリまだ残っていたのでその残高資料も銀行へ提出しました。
なので単純な与信としては
「中古マンションのローン残積＋新しい戸建の金額＋車のローン残積」
となっていたんではないかと思います。
「与信」とは
金融業界においては、金融機関や消費者金融会社の融資や融資枠、支払承諾（保証）等の供与、クレジットカード会社の利用可能枠（ショッピング枠、キャッシング枠）の供与などをいいます。
この人にはどれだけならお金が貸せるかって言う銀行からの信頼みたいなことやな
事前審査、まさかの結果
結果はオールこのままオッケーでした。ただし、今居住中のマンションは、新居の住宅ローン実行後半年以内に売却すること、という条件付きでした。
言って良いのかわからないけど、意外に緩いなと思いました。ねこほし家は共働きで、2人分の源泉徴収を出したのも大きかったんではないかなぁ。
売却と同時進行で新居の計画
銀行からの返事がそんな感じだったので、このまま売却活動を進めながら新居を探すことにしました。
新たな問題、仮住まい問題
さてここで浮上してきたのが「仮住まい」問題。
理想の流れとしては
良い土地見つかる→土地購入契約→マンション売却→売却の契約→戸建て建つ→引っ越し→マンション引き渡し
ですね。
えっそんな首尾よくいくもんなの？
無理なんちゃう？？
仮住まい無しの住み替えはなかなか難しい
…絶対無理！！とは言いませんがなかなか難しいような気がします。実際ねこほし家もそれを目指していましたが、結論から言うと「出来ませんでした」。
これは自分たちの住み替え先の施工のタイミングと、マンションを購入してくださる買主さんとのタイミングが完全に合致しないと難しいスケジューリングだと思います。
うまくいった例
ただ、ねこほし家が今のマンションを購入した時の売主さんは、このスケジューリングで住み替えされていらっしゃいました。
これに関しては当時の買主であるねこほし家が売主さんの住み替え先の施工完了までマンションの引渡しを待った為です。マンション購入の買付を出してから実際に引き渡しに至るまで１年ほどあったと思います。これはお互いの条件が合致した良い例でしょうね。
・ねこほし家が引っ越しを急いでいなかったこと
・ねこほし家は１つのマンションを限定して探していたこと
・売主さんが引き渡しを待ってもらう事を条件に売りに出していたこと
・その為、金額が相場より大幅に低い→ねこほし家には大きなメリットだったこと
と言うことがポイントかなと思います。
この場合の買主側が引っ越しを急いでいた場合は他のマンションや同じマンションでもほかの部屋を探しても良かった訳なので条件には合致しないですしね。
お子さんの就学に合わせて家を探していた場合は引っ越しの時期はズラせないもんね
住み替えに仮住まいの覚悟は必須
売却は思うようにいかない
住み替え先についてはある程度コントロール出来るにしても、売却の方はコントロールするのは難しいです。
ねこほし家は2019年の年末頃からマンションを売りに出しましたが、年明けから「新型コロナウイルスの流行」が来て、そのせいか３～５月は内覧希望者がほとんどいませんでした。特にねこほし家は「居住中」で売り出していたので余計ですね。
そんな感じで持ち家を売却する、ということはなかなか思うようにはいかないものなので、よっぽどうまくいかない限りは住み替え＝仮住まい必須、と思って動いた方がいいかなぁと、自分の住み替えの経験を踏まえて思いました。
仮住まい先へ引っ越しする時にはこちらの一括査定を利用するととっても楽でした。引っ越しは、必ず相見積もり必須です！
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